О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов

Информационный бюллетень

УКАЗ № 327 «О ПОВЫШЕНИИ ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ»: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

КАК НОВЫЙ ПРОЕКТ ПО ТЕПЛОВОЙ МОДЕРНИЗАЦИИ ПОМОЖЕТ ИЗМЕНИТЬ СУЩЕСТВУЮЩИЙ ЖИЛФОНД ГРОДНЕНСКОЙ И МОГИЛЕВСКОЙ ОБЛАСТЕЙ

Принятый в сентябре 2019 года Указ № 327 «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов» вызвал много вопросов. Какие причины побудили к разработке этого Указа и почему Беларуси понадобился новый Проект по расширению устойчивого энергопользования, финансируемый Всемирным банком, Европейским инвестиционным банком и Глобальным экологическим фондом, который будет реализован Департаментом по энергоэффективности при поддержке Министерства жилищно-коммунального хозяйства? Чтобы ответить на эти вопросы, сначала надо вернуться минимум на полвека назад.

Государственный «квартирный вопрос» XXI века: потери энергии и плата за тепло

Когда-то символ советского архитектурного минимализма – типовые панельные или кирпичные многоквартирные жилые дома с малогабаритными квартирами, прозванные в народе «хрущевками», – дал многим семьям шанс на хоть и небольшую, но собственную отдельную квартиру с удобствами. Уже в 70-х, во времена «панельного бума», жилые здания массово строили «по-новому», скорость ставилась во главу угла, энергоносители были относительно недорогими, показатели энергопотребления – второстепенными. Со временем выяснилось, что эти дома обладают высоким запасом прочности, который позволяет им оставаться востребованными на рынке жилья и сегодня. Людей привлекает также и то, что старые дома расположены в уютных зеленых районах с развитой инфраструктурой и, как правило, недалеко от центра города. Однако со временем эти дома изнашиваются, теряют привлекательный внешний вид, и встает вопрос – как такие дома можно модернизировать наилучшим образом, чтобы они смогли прослужить еще как минимум нескольким поколениям собственников. Кроме того, все более очевидным становится один из первостепенных недостатков старого жилфонда – повышенное потребление тепловой энергии по сравнению с новыми зданиями.
До 1996 года в стране было построено более 80% многоквартирных жилых зданий. Начиная с 1993 года стандарты тепловой защиты новых зданий постоянно повышались, и разница в энергопотреблении становится все более явной – здания, построенные до 1996 года, потребляют энергии в среднем примерно в два раза больше по сравнению с современными жилыми зданиями, стандарты теплоизоляции которых аналогичны действующим в странах ЕС. Большинство квартир в таких домах также не оснащено термостатическими регуляторами. Жильцы не могут самостоятельно регулировать температуру в комнатах, и это приводит к ненужному расходу тепловой энергии, особенно в относительно теплые месяцы отопительного сезона.

Все эти проблемы пока не так беспокоят владельцев квартир в зданиях старого жилого фонда, потому что большинство из этих домов подключено к системам централизованного теплоснабжения, и домохозяйства оплачивают около 20% от полной стоимости тарифа на отопление. Оставшиеся средства компенсируются за счет перекрестного субсидирования тарифов на электроэнергию для промышленных предприятий.
Необходимо постепенное доведение тарифов до уровня окупаемости затрат на их оказание. Тарифы на водоснабжение и канализацию, электроэнергию и другие жилищно-коммунальные услуги уже находятся на уровне, обеспечивающим полное либо практически полное возмещение затрат. В связи с тем, что плата за отопление составляет значительную часть от общего счета за жилищно-коммунальные услуги, Правительство планирует постепенное увеличение тарифов на теплоснабжение для населения, чтобы избежать быстрого роста затрат на отопление и связанного с этим негативного социального воздействия.

Для решения проблем жилфонда Правительство Беларуси внедряет различные программы, такие как «Комфортное жилье и благоприятная среда» на 2016-2020 годы, программы капитального ремонта жилых домов и др., общий бюджет которых в 2018 году составил около 220 млн. рублей (средства, отчисляемые гражданами, составили порядка 10%).  За последние 15 лет удалось капитально отремонтировать приблизительно 7,5% от фонда зданий, построенных до 1996 года. До 2015 года в капремонт входили и некоторые меры по тепловой модернизации, однако из-за ограничений бюджетного финансирования эти меры пришлось исключить. Поэтому собственники жилых домов остались фактически без механизма, который бы позволял хотя бы частично провести тепловую модернизацию своих квартир.  

Таким образом Указ № 327 «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов» стал «прорывным механизмом», который дает возможность жильцам провести  тепловую модернизацию жилого дома, получив рассрочку оплаты до 10 лет и до 50% безвозмездной субсидии от государства. Согласно Указу, тепловую модернизацию дома можно будет провести, если решение об этом на добровольной основе примут собственники жилья на общем собрании. Решение станет обязательным для всех собственников, если «за» проголосуют собственники, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества.

Под данный Указ в первую очередь будут подпадать дома, которые стоят в очереди на проведение капитального ремонта, чтобы повысить эффективность программы капитального ремонта за счет доведения зданий до состояния «практически новых», а также обеспечить синергетический эффект и экономию средств за счет одновременного проведения капитального ремонта и тепловой модернизации.

«А и Б» тепловой модернизации

Домохозяйствам страны предоставлена уникальная возможность использовать предложенный механизм со-финансирования тепловой модернизации. ­Для реализации такой масштабной идеи Всемирный банк и Европейский инвестиционный банк в сотрудничестве с Департаментом по энергоэффективности Госстандарта и Министерством жилищно-коммунального хозяйства Беларуси подготовили новый совместный Проект – «Расширение устойчивого энерго­пользования», одним из компонентом которого станет тепловая модернизация многоквартирных жилых зданий в двух пилотных областях, Гродненской и Могилевской. ­

Основные мероприятия Проекта планируется реализовать в 2020-2025 гг. Финансирование осуществят Международный банк реконструкции и развития, Европейский инвестиционный банк и Глобальный экологический фонд. Партнерами компонента Проекта по тепловой модернизации многоквартирных жилых зданий станут Гродненский и Могилевский городской и областной исполнительные комитеты, исполнительной организацией – РУП «Белинвестэнергосбережение». На меры по тепловой модернизации из общего бюджета Проекта планируется выделить около 60 млн долларов. Сейчас Проект находится на итоговом этапе согласования.

Ожидается, что собственникам жилья в рамках нового Проекта предложат на выбор два пакета энергоэффективных мер (эти меры не входят в капремонт).

Жильцам будет необходимо компенсировать только часть работ по тепловой модернизации.  Еще раз «за одно и то же» платить не придется – если домовладельцы сами установили стеклопакеты, то их стоимость будет вычтена из оплаты. Однако средства на капремонт будут отчисляться и дальше, чтобы дом был снова отремонтирован через 25-30 лет. Преимущество нового механизма также в том, что нет необходимости платить сразу большие суммы за выполненные работы по тепловой модернизации, в то же время люди могут достаточно быстро получить все выгоды проживания в обновленном доме. Дополнительный «плюс» – такое жилье дорожает на вторичном рынке жилья примерно на 20%.
В данный момент ведутся более детальные расчеты сумм ежемесячных платежей для среднего домохозяйства с учетом рассрочки оплаты, субсидии от государства и в зависимости от выбранного комплекса энергоэффективных мер. Уже сейчас можно сказать, что экономия по счетам за отопление после комплексной тепловой модернизации может достигать 40%, так как проведенные мероприятия по энергоэффективности значительно снизят потребление тепловой энергии.
При подготовке Проекта продуманы меры, которые защитят социально уязвимые семьи, семьи с низким доходом, семьи, которые ухаживают за пожилыми людьми и людьми с инвалидностью, а также все другие домохозяйства, которые в какой-то период времени попадут в непростую жизненную ситуацию. Одна из таких мер – возможность рассрочки платежа до 15 лет.
Также здесь поможет программа безналичных жилищных субсидий, которые будут предоставлены домохозяйствам, если на оплату «жировки» (без превышения нормативов потребления) с учетом выплат за проведенную тепловую модернизацию у них будет уходить более 20% дохода (для городских домохозяйств) или 15% дохода (для домохозяйств в сельской местности).
Реализация мероприятий по тепловой модернизации будет осуществляться в соответствии с правилами и процедурами Международного банка реконструкции и развития, выбор подрядчиков для выполнения работ на объектах будет осуществляться в рамках открытых международных/национальных конкурсных торгов. Планируется, что с помощью Проекта тепловая модернизация до 2025 года охватит примерно 250 многоквартирных жилых зданий в Гродненской и Могилевской областях.

Опыт соседей

Литва столкнулась с похожими проблемами в жилфонде – 66% жителей живут в многоквартирных домах, построенных до 1993 года, которые также имеют проблемы с теплоизоляцией. Если собственники квартир хотят модернизировать свой дом, они могут принять участие в специальной программе модернизации многоквартирных жилых зданий, которая действует с 2004 года.
Участники этой программы в Литве имеют право на 30% государственную субсидию, если в результате будет сэкономлено 40% от расчетного объема тепловой энергии и достигнут класс энергоэффективности здания не менее «C». Для строительных работ на первые 5 лет предоставляется кредит под фиксированные 3% годовых, который погашается в течение 20 лет. В модернизацию также включается и стоимость работ по капремонту, которую собственники жилья в Литве оплачивают полностью за свой счет.
Большой прорыв в тепловой модернизации многоквартирных жилых зданий в Литве произошел в 2013 году, когда к программе были привлечены органы местного управления. С 2013 года в Литве благодаря программе модернизации многоквартирных домов обновлены 2 300 жилых зданий, идет тепловая модернизация еще 400, а в ближайшее время ее планируется начать еще в 1 200 зданиях. Примечательно, что около десяти лет назад в Литве более 90% респондентов были настроены скептически по поводу тепловой модернизации своих домов, почти 40% из них утверждали, что лучше разрушить старый жилищный фонд. Сейчас большинство населения «за» тепловую модернизацию.

Что в планах?

В ближайший год основная работа будет сосредоточена на нескольких направлениях. В первую очередь, это подготовка для жильцов и специалистов специальных руководств, которые будут содержать описания возможных энергоэффективных мер, набор типовых соглашений, сметы расходов, варианты погашения субсидий, ответы на часто задаваемые вопросы. Предстоит работа по оценке как домов, которые в первую очередь нуждаются в энергоэффективных мерах, так и возможного эффекта для этих домов. Готовится пакет документов для энергоаудиторов, которые будут включать в себя перечень типовых мероприятий по энергоэффективности и оценочные затраты, детальное техническое описание мер по тепловой модернизации для типовых многоэтажных зданий, процесс подачи отбора и принятия заявок и т.п. Для этого используются лучшие международные практики, в первую очередь опыт тепловой модернизации в Литве.

Данный информационный бюллетень подготовлен в рамках консультационной работы ESMAP «Разработка и реализация программы коммуникационного взаимодействия и информационно-разъяснительной работы с собственниками жилья в рамках компонента по тепловой модернизации многоквартирных зданий предлагаемого Проекта Всемирного Банка по расширению устойчивого энергопользования».